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Bayerischer Bauernhof mit Acker und Wiese

Grundsteuer: Wie geht es in Bayern weiter

Einheitswert bald Geschichte, BBV gegen Änderungen zulasten der Bauernfamilien

Das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden: Die Grundsteuer und ihre Berechnung nach dem Einheitswert sind nicht mehr zeitgemäß. Der Bundesgesetzgeber hat 2019 eine Neuregelung beschlossen. Ab 2025 soll diese dann gelten. Bis dahin bleibt alles beim Alten.
Bayern möchte bei der Grundsteuer eine neu geschaffene Länderöffnungsklausel nutzen und eigene Regelungen treffen. Bedingt durch die Corona-Krise hat sich das Gesetzgebungsverfahren verzögert. Zwischenzeitlich liegt der Entwurf für ein eigenes bayerisches Gesetz vor. Das Gesetzgebungsverfahren im Landtag wird voraussichtlich im Herbst 2021 abgeschlossen werden.

 

Alle Fakten zu den aktuellen Regeln und zur Berechnung der Grundsteuer

Der Grundsteuer unterliegen...

  • ... Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A)
  • ... alle übrigen Grundstücke inkl. betrieblich genutzter Grundstücke (Grundsteuer B)

 

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt bislang in drei Stufen:

 

  1. Zunächst stellt das zuständige Finanzamt den Einheitswert fest. Dazu wird bei einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb für den Wirtschaftsteil der Ertragswert zugrunde gelegt, der in einem vergleichenden Verfahren ermittelt wird. Der Wert des Wohnteils ergibt sich aus der ortsüblichen Jahresmiete und möglichen Zu- und Abschlägen.

    Bei allen anderen Grundstücken werden unbebaute Flächen mit ihrem Verkehrswert  von 1964 angesetzt. Bebaute Grundstücke werden grundsätzlich mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wird der Wert des auf der Grundlage der ortsüblichen Miete bestimmt. Auch hier können Zu- und Abschläge erforderlich sein.

    Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers werden nicht berücksichtigt.

 

  1. Danach wird der Grundsteuermessbetrag festgelegt. Er ergibt sich aus Steuermesszahl und dem Einheitswert. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl beispielsweise 6 vom Tausend.

 

  1. Am Schluss setzt dann die zuständige Gemeinde die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in ihrer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Den Hebesatz kann die Gemeinde nach eigenem Ermessen festlegen.

 

Für den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Bescheid erteilt, der gesondert angefochten werden kann.

Wird das Grundstück vermietet, kann die Grundsteuer bei den Betriebskosten umgelegt werden.

Weitere Informationen zur Grundsteuer, zur Feststellung des Einheitswerts und den Kontakt zum zuständigen Finanzamt erhalten Sie auf der Website des Freistaates Bayern.

 

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat überprüft, ob der Einheitswert von bebauten Grundstücken mit dem Grundrecht auf Gleichbehandlung vereinbar ist. Die Verfassungsrichter bemängelten, dass Grundstücke und Häuser in den alten Bundesländern anhand der Verkehrswerte von 1964 bewertet werden und diese Werte seitdem nicht mehr angepasst wurden. In den neuen Bundesländern wird sogar auf der Grundlage der Werte von 1935 gerechnet.

Das Problem: Seitdem haben sich die Grundstückswerte sehr unterschiedlich entwickelt. Während gerade in den Städten die Preise enorm gestiegen sind, war die Preisentwicklung auf dem Land geringer.

Die Richter haben die derzeitige Besteuerung deshalb im April 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Bis 31. Dezember 2019 musste  eine Neuregelung her. Danach gilt eine Umsetzungsfrist von weiteren fünf Jahren. Spätestens ab 31. Dezember 2024 wird damit der bisherige Einheitswert Geschichte sein. Bis dahin dürfen die beanstandeten Regelungen aber weiter angewendet werden.

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens – war zwar nicht direkt von der Entscheidung betroffen. Der Bundesgesetzgeber hat sich 2019 im Gesetzgebungsverfahren jedoch dafür entschieden, die Bewertung umfassend neu zu regeln. Deshalb wurden auch neuen Regeln für die Grundsteuer A beschlossen. Auch bei der anstehenden bayerischen Regelung wird wohl nicht mehr auf die alten Regeln für die Bewertung der Land- und Forstwirtschaft zurückgegriffen werden. 

 

Bauernverband lehnt Änderung zulasten der Land- und Forstwirtschaft ab

Der Bauernverband hat in den vergangenen Jahren zu einer Reform der Grundsteuer immer wieder klar Stellung bezogen.
Auf Bundesebene hatte der Deutsche Bauernverband zuletzt eine Stellungnahme im Gesetzgebungsverfahren zur Änderung des Bewertungsgesetzes abgegeben. Durch den Einsatz des Berufsstandes konnte erreicht werden, dass für die Tierhaltungskooperationen, die bisher in § 51a Bewertungsgesetz geregelt sind, zumindest eine Ersatzregelung für die Einkommensteuer und die Umsatzsteuer geschaffen wurde. Zusätzlich kam es auch noch zu Erleichterungen bei der Bewertung der Wirtschaftsgebäude.

Im Rahmen der Gesetzesänderung auf Bundesebene wurde auch eine Öffnungsklausel für die Länder installiert, die es diesen ermöglicht, davon abweichende gesetzliche Regelungen zu treffen. Bayern macht davon Gebrauch und hat dazu zwischenzeitlich einen Gesetzentwurf vorgelegt. Während für den Wirtschaftsteil des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs weitestgehend die bundesgesetzliche Regelung übernommen wird, sind für die Grundsteuer B, zu der jetzt auch die land- und forstwirtschaftlichen Wohnhäuser gehören sollen, eigene Regelungen vorgesehen. Auf die Erhebung einer Grundsteuer C für baureife Grundstücke soll in Bayern verzichtet werden.

An der Verbändeanhörung hat sich der Bayerische Bauernverband mit einer Position des Präsidiums und einer weitergehenden Stellungnahme, die konkrete Einzelheiten des Gesetzentwurfs behandelt, beteiligt.

Der BBV wird sich auch im weiteren Gesetzgebungsverfahren für eine angemessene Berücksichtigung der Belange der bayerischen Bauernfamilien einsetzen. Mit einem Abschluss des  Gesetzgebungsverfahrens wird aktuell für Herbst 2021 gerechnet.

Position: Die Position des Bayerischen Bauernverbandes vom 27. Januar 2021 zum Entwurf des Bayerischen Grundsteuergesetztes finden Sie hier

 

Stellungnahme des Deutschen Bauernverbandes zur Änderung des Bewertungsgesetzes


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